Un des moyens les plus efficaces pour percevoir des loyers sans avoir à s’alourdir avec la gestion locative : investir en SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Quels sont les types de loyers perçus et comment fonctionne ces produits de placement ?
Des loyers trimestriels provenant de différentes sources
Ces loyers représentent les dividendes que l’investisseur porteur de parts encaisse. Ils proviennent de différentes sources.
Des loyers émanant de différents locataires
Les locataires des SCPI sont à la fois des particuliers et des professionnels. Les particuliers sont ceux qui louent le parc immobilier résidentiel, dans le cas des SCPI fiscales (Malraux, Pinel, déficit foncier). En revanche, les professionnels occupent les immeubles de commerces, de locaux d’activité, de bureaux, d’entrepôts, d’hôtels. Ainsi, pour l’investisseur qui a souscrit à des SCPI diversifiées, dans le cas des SCPI de rendement, les dividendes proviennent de tous ces locataires professionnels et sont plus ou moins garantis, en raison de leur diversification.
Si ces loyers sont versés à la société de gestion tous les mois, la redistribution des dividendes quant à elle n’a lieu que chaque trimestre pour la majorité des SCPI.
Des loyers perçus en France et à l’étranger
Le parc des SCPI s’étend désormais jusqu’à l’international, d’où la possibilité de percevoir des revenus de source étrangère pour l’investisseur. Même si la fiscalité à l’étranger est moins lourde que celle appliquée en France, attention toutefois à leur déclaration et ainsi au piège de la double imposition.
Les différentes possibilités d’utiliser ces dividendes
Celui qui perçoit les dividendes générés par les SCPI ont la possibilité de les utiliser de différentes manières :
- dès leur distribution : ainsi, il complète ses revenus pour une consommation immédiate
- en les plaçant dans un produit d’épargne : dans ce cas, il vaut mieux directement souscrire à travers le produit d’épargne qui en propose, par exemple l’assurance-vie
- en les plaçant dans un produit ayant vocation à préparer la retraite : les dividendes seront alors destinés à être convertis en rentes le moment venu
Fonctionnement des SCPI
Les SCPI sont pilotées par des exploitants qui gèrent ce parc immobilier et qui collectent les loyers mensuels. En d’autres termes, l’investisseur n’aura qu’à souscrire aux parts de ces actifs pierre-papier pour percevoir ces dividendes. Voici les missions de l’exploitant appelé société de gestion :
- il constitue le parc des SCPI en sélectionnant les différents types d’immeubles suivant la stratégie d’acquisition qu’il a défini
- il met le parc en location en ciblant les locataires afin de signer des baux de qualité. C’est en effet en fonction de ces derniers que les loyers sont sécurisés ou non : quels sont leurs chiffres d’affaires annuels, dans quel secteur d’activité exercent-ils ?
- l’exploitant collecte les loyers ; si la conjoncture est défavorable au versement de ces derniers par les locataires, la société de gestion définit une approche visant à les accompagner pendant cette phase afin de leur permettre de s’acquitter de leurs charges locatives de manière différée, et ainsi à conserver les baux
- l’exploitant prend en main l’entretien, les réparations ainsi que les gros travaux de rénovation
- dans certains cas, le parc peut être renouvelé, ce qui fait appel à la revente des immeubles et à l’acquisition de nouveaux. Le rôle de la société de gestion est donc de planifier ces opérations tout en tablant sur de la plus-value à la revente, laquelle sera également reversée aux investisseurs. Ces gains sont eux aussi déclarés (en tant que plus-value immobilière), tout comme les dividendes (qui sont des loyers assujettis à l’impôt foncier).
